不動産を活用した節税対策

１．法人税・所得税の節税

中古不動産を利用して短い期間で減価償却

中古不動産であれば、大体、経過年数分だけ耐用年数を短くできる。

短い期間で、多くの減価償却費を計上することができます。

中古固定資産の耐用年数計算式

ただし、法定耐用年数の全部を経過した資産については、その法定耐用年数の20％に相当する年数

例）木造の物件

平成5年に建てられた木造のアパート。

木造アパート → 法定耐用年数22年。
法定耐用年数経過しているので、22年×0.2=4.4 ⇒ 4年（端数切捨て）
建物購入価格が2,000万円とすれば、500万円/年（減価償却）損金算入可！

収支イメージ

 

建物・建物附属設備の比率が大きいほど節税に

合理的な割合での区分は必要であるが、建物比率が大きい方が有利

土地は減価償却しない（損金算入できない）
消費税の課税事業者なら、かかった消費税を控除できる（課税売上割合分）

購入時には、契約で建物部分と建物附属設備に分ける

合理的に区分が必要。
リノベーションしたての中古物件であれば、建物附属設備の比率は大きいはず。
→購入時に、ちゃんと内訳を出してもらうこと

物件の原状回復費は原則修繕費

外壁再塗装は、原則修繕費
退去時の居室の原状回復も、原則修繕費。

キッチン、バスなど入れ替えたときは、30万円未満なら、即時償却可能。

除却損も漏れなくチェック

改装する場合などは、除却損を計上できないか検討する
改装する場合に撤去する資産など。

 

２．相続税の節税

資産のポートフォリオを不動産に移し、相続税法上の資産価格を圧縮する

イメージ

注意点
・3年以内は時価評価 → 余裕をもって取り組む必要あり

・不動産自体の価値を見極める目が必要
→ 購入した不動産が不良資産になったら、節税ではなくただの損

・会社に現金がない場合、金融機関から借入をしないと実行できない
→ 金融機関の審査に通る信用が必要。